Jak obniżyć domowe obciążenia kredytowe

Kurs franka rośnie, a wraz z nim niebezpiecznie rosną raty twojego kredytu. Radzimy, jak je obniżyć.
Jeszcze dwa miesiące temu każdy, kto chciał wziąć kredyt, był w niezłej sytuacji: Konkurencja między instytucjami finansowymi robiła swoje - banki prześcigały się w coraz atrakcyjniejszych ofertach.

Teraz zmieniło się to diametralnie: ograniczenia dostępu do kredytów, sztywniejsze procedury. Banki po prostu boją się przyznawać kredyty. Ich eksperci mówią wprost: "Może i mniej zarabiamy, ale mamy większą pewność, że jeśli przyjdzie jeszcze większe załamanie na rynku, nasza firma to przetrwa".

Co to oznacza dla tych, którzy teraz chcą wziąć kredyt, choćby po to, by spłacić nim inne kredyty i zmniejszyć swoje obciążenia finansowe? Nikłe pole manewru. Tym bardziej więc wszystkie ewentualne decyzje musimy teraz spokojnie i naprawdę dokładnie przeanalizować.

Przewalutowanie
W październiku osoby spłacające kredyty denominowane we frankach szwajcarskich miały okazję przekonać się, czym jest ryzyko kursowe. Kurs sprzedaży franka według tabeli NBP w stosunku do września wzrósł o 50 groszy. Wydawałoby się, że to niewiele…

Jednak jeśli ktoś spłaca raty w wysokości 500 franków miesięcznie, teraz musi zapłacić około 240 złotych więcej! Wielu kredytobiorców zastanawia się więc nad przewalutowaniem kredytu na złotówki.
Przez ostatnie lata zadłużenie we frankach szwajcarskich cieszyło się największym zainteresowaniem wśród biorących kredyty hipoteczne. Czy teraz zamiana na złotówki będzie korzystna? Pamiętajmy, że:

* Przy zmianie waluty kredytu największym kosztem dla nas jest spread, czyli różnica między kursem, po jakim kredyt został uruchomiony (kurs kupna), a kursem, po jakim kredyt spłacamy, a w tym przypadku przewalutowujemy (kurs sprzedaży). Po takiej operacji, gdy kurs waluty wzrasta, może się okazać, że kwota przewalutowanego kredytu będzie wyższa niż pierwotnie zaciągniętego, mimo systematycznych spłat rat.

* Większość banków nie pobiera prowizji za zmianę waluty kredytu, jednak często trzeba zapłacić za aneks do umowy kredytowej.

* Podejmując decyzję o zmianie waluty, należy wcześniej ustalić wysokość nowej raty kredytu. Posiadając takie informacje, można przeprowadzić analizę, do jakiego poziomu musi wzrosnąć kurs franka, aby zrównał się poziom miesięcznego obciążenia kredytu denominowanego we frankach w stosunku do kredytu złotowego (po przewalutowaniu).
Po takiej analizie, można pochylić się nad archiwalnymi tabelami kursów walut (znajdziesz je m.in. na stronach internetowych banku, w którym masz kredyt ) i sprawdzić, czy takie notowania miały już miejsce.

* Ryzyko kursowe działa w dwie strony. Rata kredytu może rosnąć, tak jak w październiku, ale może również maleć, jak to obserwowaliśmy w poprzednich miesiącach.

Refinansowanie
Refinansowanie to spłata już zaciągniętego kredytu hipotecznego nowym kredytem. Ideą kredytu refinansowego jest zamiana droższego długu na tańszy.
Taka operacja przyniesie nam wymierne korzyści w kilku przypadkach:

* Jeśli zaciągaliśmy kredyt hipoteczny kilka lat temu, być może oprocentowanie, jakie zaproponuje nam nowy bank, będzie niższe. Stać się tak może za sprawą wzrostu wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem długu.
Dlaczego tak jest? Stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości (LTV) jest jednym z elementów wpływających na marżę banku. Im niższy poziom LTV, tym niższa marża banku.

* Po kilku latach systematycznej spłaty kwota kapitału do spłacenia będzie niższa.
Może się okazać, że wyżej opisane czynniki spowodują, że kwota nowego kredytu będzie stanowiła np. nawet 70 proc. wartości nieruchomości, a nie - jak wtedy, gdy zaciągaliśmy poprzedni kredyt - 100 proc. jej wartości.

* Pamiętajmy jednak, że oprocentowanie to tylko jeden z elementów składających się na koszt kredytu. Decydując się na zmianę banku, należy wziąć pod uwagę opłaty związane z wcześniejszą spłatą już zaciągniętego kredytu oraz z przyznaniem nowego.
Szczególnie istotne są: prowizja od kredytu, ubezpieczenia oraz opłata za zmianę wpisów w księdze wieczystej.

* Zaciągając kredyt denominowany w obcej walucie, należy wziąć pod uwagę wspomniany wcześniej spread walutowy.

* Nie należy zapominać też o podatkowej "uldze odsetkowej". Przeniesienie kredytu do innego banku może skutkować jej utratą, przepisy podatkowe w tej kwestii nie są bowiem jasne.

Wydłużenie spłat
Jest to rozwiązanie doraźne. Będzie skutkowało obniżeniem miesięcznego obciążenia budżetu domowego, ale wydłuży okres, przez który dług będzie wisiał nad naszymi głowami.
Należy przy tym zwrócić uwagę na znaczący wzrost całkowitego kosztu kredytu. Warto wiedzieć, że przy okresie kredytowania dłuższym niż 15 lat koszty związane z odsetkami gwałtownie rosną. Dlatego nie zawsze wydłużanie okresu spłaty będzie korzystnym rozwiązaniem, doraźnie jednak może być konieczne i skuteczne.

Konsolidacja
Banki udzielają kredytów konsolidacyjnych na spłatę zobowiązań w wielu bankach. Możemy skonsolidować kredyty: gotówkowe, samochodowe, odnawialne w rachunkach osobistych oraz limity na karcie kredytowej.
Takie rozwiązanie pozwoli nam zastąpić wiele rat tylko jedną i to niższą. Kredyty konsolidacyjne są oprocentowane niżej niż gotówkowe czy samochodowe.

Kredyt konsolidacyjny możemy spłacać dłużej niż inne. Jednak jest jeden warunek: aby skorzystać z kredytu konsolidacyjnego, należy posiadać nieruchomość. Wysokość kredytu zależy od wartości nieruchomości oraz zdolności kredytowej.
Wybierając bank, warto zwrócić uwagę nie tylko na oprocentowanie, ale również na koszty okołokredytowe, to jest: prowizję banku, ubezpieczenia, koszty ustanowienia zabezpieczenia kredytu oraz wyceny nieruchomości.

Kredyt konsolidacyjny - krok po kroku
1. Przeanalizuj oferty banków, które oferują kredyt konsolidacyjny. Zauważysz znaczące różnice w oprocentowaniu oraz kosztach okołokredytowych. Pamiętaj, że sytuacja na rynku kredytowym jest dziś bardzo dynamiczna i to, co było możliwe jeszcze kilka dni temu, dziś może być niewykonalne.

2. Negocjuj. Nie bój się rozmawiać z przedstawicielem banku. Ustal, czy konieczne jest przedstawienie operatu szacunkowego (opinii rzeczoznawcy o wartości nieruchomości) Wiąże się to z dodatkowymi kosztami od 300 do 1000 zł.

3. Zbierz dokumenty, których bank wymaga do rozpatrzenia wniosku kredytowego. Najczęściej są to:
* dowód osobisty
* drugi dokument tożsamości ze zdjęciem
* PIT (nawet za dwa lata wstecz)
* umowy o pracę (ale także zlecenia i o dzieło)
* zaświadczenie o dochodach (na druku bankowym, wypełnia je zakład pracy)
* dokumenty dotyczące własności nieruchomości: odpis z księgi wieczystej oraz dokument potwierdzający prawo własności nieruchomości (np. akt notarialny, umowę przekształcenia).

4. Wspomniane dokumenty oraz wniosek kredytowy złóż w banku i czekaj. Instytucja ta bowiem musi sprawdzić twoją historię kredytową i ustalić wartość rynkową nieruchomości (jeśli nie była wymagana wycena). Bank może poprosić o dostarczenie opinii banków, w których masz już kredyty. Weź pod uwagę koszty związane z wydaniem zaświadczenia; mogą one wynieść od 50 do 200 zł.

5. Umowę przygotowuje bank. Pieniądze na spłatę wszystkich kredytów może przelać na twoje konto, jednak najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest bezpośrednia spłata twoich poprzednich zobowiązań. Kiedy już się to stanie, bank może poprosić cię o zaświadczenie, że jesteś już wolny od innych kredytów.

Zdaniem eksperta
Radzi Małgorzata Lesków, dyrektor ds. sprzedaży kredytów hipotecznych, Fiolet - Powszechny Dom Kredytowy SA

W dzisiejszej sytuacji na rynku kredytowym wszelkie pochopne działania mogą przynieść niespodziewanie niekorzystny efekt.
Jeśli spłacamy kredyt hipoteczny, decyzje o zmianie sposobu zadłużenia czy banku należy podejmować z dużą rozwagą i po głębokiej analizie, pamiętając, że:
* Jeśli zdecydujemy się na refinansowanie, trudno będzie teraz znaleźć bank oferujący korzystniejsze warunki niż te, które otrzymaliśmy, ubiegając się o kredyt.
* Jeśli zdecydujemy się na przewalutowanie, ryzyko kursowe i dodatkowe opłaty związane z taką operacją mogą spowodować, że to rozwiązanie aktualnie może nie przynieść nam oczekiwanych, wymiernych oszczędności.
* Warto skorzystać z konsolidacji. Jednak w tym przypadku kluczowym pytaniem, jakie musimy sobie zadać, jest: "czy chcemy zaoszczędzić teraz na miesięcznych spłatach, czy chcemy zaoszczędzić w ogóle?".
W większości bankowych propozycji te wyjścia aktualnie się wykluczają.
* Wszelkie ruchy - oprócz wyboru niektórych kredytów konsolidacyjnych - mogą, owszem, na dziś zmniejszyć nam ratę miesięczną (patrz wydłużenie czasu spłaty kredytu), lecz w dłuższym okresie okaże się, że obsługa kredytu będzie kosztować znacznie więcej.
* Należy liczyć się z tym, że jakakolwiek zmiana w warunkach spłaty kredytu mieszkaniowego może pogorszyć warunki, z których korzystaliśmy do tej pory.