Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Najpopularniejsze dzielnice Trójmiasta. Mieszkania na rynku wtórnym czy od dewelopera?

Aleksandra Charzyńska
- Według naszych danych, najczęściej dochodzi do transakcji w tzw. starych dzielnicach: we Wrzeszczu, na Przymorzu i Żabiance – twierdzi Magdalena Cebula, kierowniczka Działu Rynku Wtórnego biura TYSZKIEWICZ NIERUCHOMOŚCI  w Gdańsku. – To już tradycyjnie lokalizacje najatrakcyjniejsze dla naszych klientów. Umiarkowane ceny, doskonale rozwinięty system komunikacyjny i pełna infrastruktura – to czynniki, które wpływają na taki stan rzeczy.
- Według naszych danych, najczęściej dochodzi do transakcji w tzw. starych dzielnicach: we Wrzeszczu, na Przymorzu i Żabiance – twierdzi Magdalena Cebula, kierowniczka Działu Rynku Wtórnego biura TYSZKIEWICZ NIERUCHOMOŚCI w Gdańsku. – To już tradycyjnie lokalizacje najatrakcyjniejsze dla naszych klientów. Umiarkowane ceny, doskonale rozwinięty system komunikacyjny i pełna infrastruktura – to czynniki, które wpływają na taki stan rzeczy. Fot. T. Bołt
Gdzie najchętniej kupują lokale z drugiej ręki mieszkańcy Trójmiasta. Według danych gdańskiego oddziału Multibanku, w Gdańsku od trzech lat najwięcej wniosków kredytowych składanych jest na lokale znajdujące się w dzielnicach Ujeścisko - Łostowice. W Gdyni największą popularnością cieszy się Redłowo, a w Sopocie - Karlikowo.

W Gdańsku, niezmiennie od trzech lat, najwięcej wniosków kredytowych składanych jest na zakup nieruchomości na osiedlu Ujeścisko - Łostowice. Własne „M” w tej dzielnicy chciało kupić 30 proc. wszystkich osób zainteresowanych nabyciem mieszkania w 2011 r. W zestawieniu drugie miejsce zajął Chełm, z 7-proc. udziałem w rynku, a trzecie – Jasień (6 proc.). Różnica miedzy pierwszą a kolejnymi lokalizacjami jest znacząca, choć oczywiście nie należy bagatelizować wyniku pozostałych dzielnic.

- 6 czy 7 proc. może wydawać się niewielkim udziałem w rynku, ale gdy uświadomimy sobie, że w Gdańsku mamy aż 34 jednostki administracyjne, to wynik ten jest znaczący – mówi Adam Lisiecki, dyrektor sprzedaży MultiBanku, odpowiedzialny m.in. za obszar Trójmiasta.

Skąd takie zainteresowanie tymi trzema położonymi obok siebie dzielnicami? W pierwszej połowie 2011 r. najwięcej nowych mieszkań powstało właśnie na obszarze Ujeściska i Łostowic oraz w dzielnicach Chełm i Jasień.

Czy w Gdańsku powstanie osiedle kontenerowe dla dłużników?

- W tym rejonie zlokalizowanych zostało aż 47 proc. wszystkich nowych mieszkań oferowanych w Gdańsku. Jednocześnie nieruchomości na tych obszarach charakteryzuje też najniższa cena za m kw. mieszkania. Wynosi ona średnio 5 tys. zł. To o ponad 3 tys. zł mniej niż w najdroższych dzielnicach miasta – Aniołki oraz Śródmieście, gdzie przeciętnie za m kw. trzeba zapłacić 8,4 tys. zł (dane rynkowe za luty 2011 r.) – wyjaśnia Lisiecki. – Oczywiście niepodważalną zaletą tych dzielnic jest też ich dobra infrastruktura – dodaje.

Nieco inaczej widzą ten podział pośrednicy w obrocie nieruchomościami.

- Według naszych danych, najczęściej dochodzi do transakcji w tzw. starych dzielnicach: we Wrzeszczu, na Przymorzu i Żabiance – twierdzi Magdalena Cebula, kierowniczka Działu Rynku Wtórnego biura TYSZKIEWICZ NIERUCHOMOŚCI w Gdańsku. – To już tradycyjnie lokalizacje najatrakcyjniejsze dla naszych klientów. Umiarkowane ceny, doskonale rozwinięty system komunikacyjny i pełna infrastruktura – to czynniki, które wpływają na taki stan rzeczy. Zauważyliśmy też spadek zainteresowania dzielnicami, które do tej pory cieszyły się dużym powodzeniem – Moreną i Orunią Górną i Południową. Wraca zainteresowanie Starówką, ale tu barierą są w dalszym ciągu wysokie ceny ofertowe. Sprzedający wystawiają tu mieszkania za ceny niewspółmiernie wysokie w stosunku do stanu technicznego lokalu, budynku czy najbliższego sąsiedztwa.

W Gdyni – Wielki Kack spada z podium

Gdynia natomiast to 22 jednostki administracyjne i znacznie większa koncentracja klientów na trzech najpopularniejszych w naszym rankingu dzielnicach. O ile w Gdańsku liczba wniosków przypadających na najczęściej wybierane dzielnice oraz osiedla wynosiła 46 proc. (resztę stanowią lokalizacje spoza czołówki rankingu), z czego 30 proc. to Ujeścisko - Łostowice, o tyle w Gdyni udział dzielnic znajdujących się na podium wyniósł aż 84 proc. Tu też różnica miedzy pierwszą a trzecią lokalizacją w rankingu jest znacznie mniejsza niż w Gdańsku (gdzie mamy niekwestionowanego lidera) i nie przekracza 6 proc.

- Najwięcej, bo 25,5 proc. wszystkich wniosków kredytowych złożonych w 2011 r., przypadło na dzielnicę Redłowo, która w ciągu 3 lat wskoczyła na podium z czwartego miejsca, pokonując Mały Kack i Orłowo. W tym roku po raz pierwszy od kilku lat w czołówce nie znalazł się natomiast Wielki Kack – mówi Edyta Rutkowska, ekspert MultiBanku z Trójmiasta. – Ponieważ na rynku wtórnym w Redłowie nie zauważyliśmy istotnych zmian, powodem takiego wzrostu zainteresowania może być pojawienie się na tym obszarze, nowej, dużej inwestycji Altus Redłowo.

Z taką opinią zgadzają się również pośrednicy. Oprócz Redłowa i Wielkiego Kacka, do najpopularniejszych lokalizacji z pewnością można zaliczyć lokale w Śródmieściu – mówi Joanna Toporek z gdyńskiego oddziału biura TYSZKIEWICZ NIERUCHOMOŚCI. – Z kolei Mały Kack, plasujący się w kredytowych rankingach wysoko, według naszych obserwacji nie jest zbyt popularny.

Wyniki są zaskakuj, bowiem w ostatnich latach największym placem budowy w Gdyni są dzielnice zachodnie – Sokółka i położone w sąsiedztwie Sokółka-Zielenisz, Patio Róży, Fort Forest.

Powodów może być kilka – mówi w imieniu dewelopera dyrektor Zbigniew Łytkowski z Grupy Inwestycyjnej Hossa, firmy która zmonopolizowała budownictwo nowych mieszkań w tej dzielnicy. - Pierwszy – to preferencje bankowe naszych klientów. Multibank jest poza pierwszą piątką banków, do których najczęściej składają wnioski kupujący mieszkania w Hossie. Po drugie – może nasze mieszkania po prostu jeszcze nie trafiają na rynek wtórny, bo kupujący nie rozstają się z nimi tak szybko?


Wyścigi góra

W najmniejszym z trójmiejskich miast, Sopocie, największym zainteresowaniem klientów Multibanku cieszą się natomiast takie dzielnice, jak: Karlikowo (37,5 proc. wszystkich wskazań we wnioskach kredytowych), Przylesie (25 proc.), a także Śródmieście - 12,5 proc. wskazań. W dużej mierze zabudowę Karlikowa stanowią domy jednorodzinne. Ale w ostatnim czasie zrealizowano tam kilka inwestycji mieszkaniowych, np. Sopocka Rezydencja czy Kamieniczka Sopocka. Na dynamiczny rozwój dzielnicy wpływa też niewielka odległość do morza oraz dobre zaplecze hotelarsko-rekreacyjne (m.in. hala widowiskowo-sportowa, obiekty hotelowe i letniskowe czy klub żeglarski). Z naszych obserwacji wynika bowiem, że znaczna część nieruchomości nabytych w tym rejonie stanowi inwestycje – wyjaśnia ekspert MultiBanku.

Podobnego zdania jest Magdalena Cebula z agencji TYSZKIEWICZ NIERUCHOMOŚCI: Generalnie można przyjąć, że cały Dolny Sopot, a więc właśnie Karlikowo czy Wyścigi są atrakcyjne dla potencjalnego klienta. Ceny lokali są tu co prawda wyższe niż w Górnym Sopocie (os. Mickiewicz czy Przylesie), ale nieporównywalnie niższe niż w centrum, np. w okolicach ul. Bohaterów Monte Cassino.

Gdzie deweloper najłatwiej znajdzie klienta?

Sprawdziliśmy również, w którym mieście klienci kupują najwięcej nowych mieszkań. Z badań wynika, że w tym obszarze liderem jest Gdańsk, w którym w 2011 r. lokal na rynku pierwotnym chciało kupić aż 45,5 proc. kredytobiorców. W Gdyni 36 proc. wybieranych mieszkań stanowiły nowe lokale, a w Sopocie zaledwie 22 proc.
W przypadku Sopotu może to wynikać z niewielkiej podaży na rynku (jest tu stosunkowo niewiele gruntów pod zabudowę, a co za tym idzie również nowych inwestycji) oraz coraz częstszej rewitalizacji i przebudowy istniejących już mieszkań, które de facto standardem nie odbiegają od lokali z rynku pierwotnego, ale w rzeczywistości przypisać je należy do rynku wtórnego. W ramach programu rewitalizacji od 1998 roku odnowiono w tym mieście ok. 280 kamienic.
Poza tym istotny wpływ na ten stan ma też sam charakter miasta. Sopot, od dawna uważany za najbardziej prestiżowy oraz największy turystyczny ośrodek w Trójmieście, znany jest też z najwyższych w kraju cen na rynku pierwotnym.

Nowe mieszkania najtańsze na Jasieniu

Gdzie natomiast mieszkańcy Trójmiasta zainteresowani zakupem własnego „M” powinni szukać oszczędności? Jak wynika z analiz MultiBanku, najmniej za m kw. mieszkania zapłacą oni w Gdańsku, bo średnio jedynie 6175 zł za m kw. To o około 145 zł/m kw. mniej niż koszt zakupu m kw. mieszkania w Gdyni oraz aż o 8 tys. zł/m kw. mniej niż w Sopocie, gdzie średnia cena transakcyjna za m kw. mieszkania wynosi 14 tys. zł. Natomiast, gdyby zestawić cenę m kw. nieruchomości z omawianymi preferencjami związanymi z lokalizacją mieszkania, najtańsze lokale klienci mogą kupić w dzielnicy Jasień (średnia cena za m kw. wynosi tu 4580 zł).
Pozostałe dwie dzielnice zajmujące czołowe miejsca w rankingu popularności w Gdańsku również uznać można za tanie, gdyż m kw. mieszkania w tych lokalizacjach nie przekracza średnio 5600 tys. zł. W Gdyni najmniej zapłacimy za własne „M” w dzielnicy Redłowo, gdzie m kw. lokalu kosztuje około 6650 zł, czyli o blisko 1 tys. zł i 2 tys. zł mniej niż odpowiednio w Małym Kacku oraz w Orłowie (średnia cena m kw. lokalu zlokalizowanego w Orłowie to 8750 zł).
W Sopocie, w przeliczeniu na m kw., najtańsze mieszkania zlokalizowane są na Przylesiu (jedynie 7500 zł/m kw.), a najdroższe oczywiście w centrum – 15 tys. zł/m kw.

Najwięcej metrów za najwyższą cenę

Co ciekawe, w Trójmieście nie sprawdza się schemat znany z większości dużych miast w Polsce, takich jak Poznań, Warszawa czy Łódź.
Zazwyczaj jest tak, że im niższa cena za metr kwadratowy mieszkania w danej lokalizacji, tym większa średnia powierzchnia nieruchomości nabywanych w takiej dzielnicy. W Trójmieście jest odwrotnie. Największe mieszkania, bo przeciętnie aż 72,5-metrowe klienci kupują w Sopocie, a najmniejsze w Gdańsku, gdzie średnia wielkość lokalu to 58,3 m kw. Ale niezależnie od lokalizacji, jedno jest wspólne dla wszystkich kredytobiorców z Trójmiasta. Z analiz wynika, że 9 na 10 klientów preferuje lokal z dodatkowym metrażem za oknem – czyli balkonem. Takie mieszkania łatwiej jest też zatem sprzedać.

Analiza preferencji zakupowych mieszkańców Trójmiasta dotyczyła wielu aspektów, najważniejsze z nich zamieściliśmy powyżej. Poniżej zamieszczamy kilka dodatkowych wniosków, wynikających z naszego badania.

STAN CYWILNY vs. DZIELNICA

- Gdańsk: osoby posiadające rodziny najchętniej kupują mieszkania na Jasieniu, single w Brętowie.
- Gdynia: osoby posiadające rodziny najchętniej kupują mieszkania w Wielkim Kacku, a single w Małym Kacku.
- Sopot: osoby posiadające rodziny najchętniej kupują mieszkania w centrum, a single na Przylesiu.

PŁEĆ vs. WIELKOŚĆ MIESZKANIA

Mieszkanki Trójmiasta kupują nieruchomości mniejsze średnio o 6 m kw. od mężczyzn i tańsze o 75 tys. zł (mężczyźni: 6118/m kw. za 390 580 zł; kobiety: 5560 zł/mkw. i 315 550 zł). Największe dysproporcje obserwujemy w Gdyni i wynoszą one nawet blisko 100 tys. zł.
Tendencja ta obserwowana jest w całym kraju i w dużym stopniu związana jest z różnicą w poziomie wynagrodzenia kobiet i mężczyzn. Średnio panie zarabiają w Polsce o około 15 proc. mniej niż mężczyźni na tych samych stanowiskach, co ma też wpływ na ich możliwości finansowe.

STANDARD TO M4

Przeciętny mieszkaniec Trójmiasta kupuje M4 o powierzchni 65 m kw. (w Gdańsku i Gdyni, z wyłączeniem Sopotu – gdzie kupowane są największe mieszkania, jest to 61,3 m kw.).

ZAMOŻNY vs. STATYSTYCZNY MIESZKANIEC TRÓJMIASTA
średni metraż kupowanych mieszkań

Gdańsk:
- statystyczny mieszkaniec - 57,5 m kw.
- zamożny - 62,5 m kw.
Gdynia:
- statystyczny mieszkaniec – 56,7 m kw.
- zamożny – 70,7 m kw.
Sopot:
- statystyczny mieszkaniec – 70,3 m kw.
- zamożny – 81 m kw.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Michał Pietrzak - Niedźwiedź włamał się po smalec w Dol. Strążyskiej

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na gdansk.naszemiasto.pl Nasze Miasto